Wie kann ich als Vermieter den Mieter kündigen?

Grundsätzlich sind Vermieter und Mieter an einen Mietvertrag gebunden („pacta sunt servanda“, d.h. "die Verträge sind von den Vertragsparteien einzuhalten"). Allerdings muss man dann weiter unterscheiden: Außerhalb der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes („MRG“) stehen sich Vermieter und Mieter weitgehend gleichberechtigt gegenüber. Sie sind grundsätzlich beide an eine Vertragsdauer (Befristung); nur ein unbefristetes Bestandverhältnis kann von beiden Seiten unter Einhaltung bestimmter Fristen aufgelöst werden. Häufigster Anwendungsfall ist etwa die Vermietung eines Einfamilienhauses oder eines leeren Grundstücks.

Kommt hingegen das MRG zur Anwendung (was bei den meisten Wohnungsmieten der Fall ist), so ist der Mieter besonders geschützt: Denn während er (der Mieter) den Vertrag unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist beenden kann, darf vom Vermieter ein unbefristeter Mietvertrag bzw. ein befristeter Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Dauer nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen vorzeitig aufgelöst werden. Die Kündigung muss zudem gerichtlich erfolgen (dh. ein bloßes Einschreiben udgl. genügt nicht).

Eine einvernehmliche Auflösung des Bestandvertrages ist jedoch immer möglich.

Unter welchen Voraussetzungen darf man nach dem MRG den Mieter kündigen?

Ein, dem MRG unterliegender Mietvertrag kann nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes nach § 30 MRG (auf-)gekündigt werden.

Im Folgenden werden nur die gängigsten Kündigungsgründe genannt. Eine vollständige Liste findet sich in § 30 MRG.

• Nichtbezahlung des Mietzinses trotz Mahnung („qualifizierter Mietzinsrückstand“);
• erheblich unsachgemäßer Gebrauch des Mietobjektes (z.B. Verwahrlosung, anstößiges Verhalten gegenüber Mitbewohnern, unleidliches Verhalten, strafbare Handlungen);
• gänzliche Weitergabe (z.B. durch Untervermietung);
• (teilweise) Untervermietung gegen ein unverhältnismäßig hohes Entgelt;
• Nichtbenützung des Mietobjektes (Leerstand);
• Tod des Mieters und Fehlen eintrittsberechtigter Personen;
• Eigenbedarf des Vermieters (dieser Kündigungsgrund ist jedoch an etliche weiteren Voraussetzungen geknüpft und in der Praxis nur selten erfüllt)

Zudem kann auch ein im Mietvertrag vereinbarter, spezieller Kündigungsgrund herangezogen werden (z.B. bereits avisierter Eigenbedarf), allerdings werden vereinbarte Kündigungsgründe von der Judikatur sehr streng gesehen. Der Kündigungsgrund muss den soeben genannten ähneln. 

Gerichtliche (Auf-)Kündigung

Bei der gerichtlichen (Auf-)Kündigung kann die gekündigte Partei binnen vier Wochen ab Zustellung, Einwendungen gegen die (Auf-)Kündigung des Vermieters bei Gericht einbringen. Diese sind an keine Formvorschriften gebunden. Werden vom Mieter Einwendungen erhoben, so liegt die Beweislast beim Vermieter, dass die geltend gemachten Kündigungsgründe zum Zeitpunkt der Kündigung vorgelegen sind.

Was kann der Vermieter unternehmen, wenn der Mieter nicht auszieht?

Sollte der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses nicht aus der Wohnung ausgezogen sein, kann eine Räumungsklage beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden. Dadurch wird ein Exekutionstitel erwirkt, mit welchem die Räumung der Wohnung durchgesetzt werden kann. Liegt eine gerichtliche (Auf-)Kündigung vor, hat der Vermieter einen vollstreckbaren Titel, mit welchem der Mieter delogiert werden kann. Für die Delogierung bzw. Räumung wird ein Termin vom Gericht festgelegt, an welchem ein Gerichtsvollzieher den Mieter aus dem vertragsgegenständlichen Mietobjekt führt.

Eine Besonderheit, die in der Praxis oft übersehen wird, ist in diesem Zusammenhang die „stillschweigende Verlängerung": Wenn nach Ablauf eines befristeten Mietvertrages der Mieter nicht auszieht, aber auch sonst nichts anderes vereinbart wird (dh., wenn insbesondere keine Mietsvertragsverlängerung bzw. kein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird), dann verlängert sich der Mietvertrag „automatisch“ (=stillschweigend) um drei Jahre. Wird der Mietvertrag auch dann (ein weiteres Mal) nicht verlängert, so wandelt dieser sich in ein unbefristetes Mietverhältnis. Dies gilt es aus Vermietersicht unbedingt zu vermeiden, daher sollte sofort nach Ablauf der Befristung, spätestens aber binnen einer Woche, die Räumungsklage eingebracht werden, wenn der Mieter nicht auszieht.

Achtung bei befristeten Mietverträgen: Wenn Sie als Vermieter keine Verlängerung des Mietvertrages wünschen, sollten Sie binnen einer Woche nach Ablauf des Mietvertrages eine Räumungsklage beim zuständigen Bezirksgericht einbringen, damit sich der Mietvertrag nicht "stillschweigend" verlängert.

Disclaimer: Die Inhalte dieses Beitrags dienen ausschließlich Informationszwecken und dürfen zu keinem Zeitpunkt als rechtsverbindlich verstanden werden. Insbesondere enthält der Beitrag keine rechtsverbindlichen Auskünfte und ersetzt kein Beratungsgespräch.