Mietzinsminderung bei eingeschränkter Nutzung wegen Covid 19.
Die Coronapandemie im Zusammenhang mit der Minderung von Geschäftsraummieten: Dieses Thema sorgt immer noch für Kontroversen. Obwohl es jetzt – rund zweieinhalb Jahre nach Beginn der Pandemie - schon einige Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs (OGH) dazu gibt, sind aktuell noch viele Verfahren offen und etliche Fragen ungeklärt. Hier einige ausgewählte aktuelle Entscheidungen:
So manches OGH-Urteil war ein harter Schlag für die Mieter. „Ein pandemiebedingter Umsatzrückgang reicht für sich allein noch nicht aus, um einen Anspruch auf Entfall des Mietzinses zu begründen“. So lautete auch das Urteil für ein Reisebüro (OGH 24.3.2022, 3 Ob 209/21p), das während des Lockdowns vom 16. März 2020 bis inklusive Mai 2020 für Kunden komplett geschlossen blieb. Während des von der Regierung ausgesprochenen Betretungsverbotes erwirtschaftete das Reisebüro weniger als zehn Prozent des Umsatzes im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Trotzdem wurde dem Reisebüro ein Mietzinsentfall bzw. -minderung verwehrt und dem Vermieter ein Großteil des eingeklagten Mietzinses zugesprochen, wobei der Vermieter bereits im Vorfeld eine Mietzinsminderung von 30% vornahm.
Positiver ging es für eine Mieterin eines Solariums (OGH 21.10.2021, 3 Ob 78/21y) aus, welches ebenfalls wegen der behördlichen Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Lockdown im Frühling 2020 geschlossen blieb. Gemäß § 1104 ABGB muss der Bestandnehmer keinen Mietzins entrichten, wenn das Bestandobjekt wegen außerordentlicher Zufälle, wie insbesondere „Feuer, Krieg oder Seuche“ nicht genutzt werden kann. Dies war im konkreten Fall durch das angeordnete Betretungsverbot unzweifelhaft erfüllt und der OGH entschied, dass die Mieterin während dieser Zeit keinen „Miet- oder Pachtzins“ zu entrichten habe.
Die topaktuelle OGH-Entscheidung (OGH 29.4.2022, 7 Ob 207/21y) betrifft die eingeschränkte Nutzung einer Rechtsanwaltskanzlei während des ersten Lockdowns. Dieser Rechtsstreit ging wieder zugunsten des Vermieters aus, denn die Kanzlei durfte während des Lockdowns vertragsgemäß genutzt werden. Einzig die Mandanten der Rechtsanwaltskanzlei durften in dem strittigen Zeitraum die Büroräumlichkeiten nicht betreten, was aber nicht bedeutet, dass die Nutzung des Bestandobjekts eingeschränkt war. Denn sowohl der Geschäftsführer als auch seine beiden Mitarbeiter arbeiteten aufgrund einer unternehmerischen Entscheidung im Homeoffice und nicht aufgrund einer behördlichen Anordnung.
Zusammengefasst sind derzeit allgemeine, auf die Pandemie zurückzuführende Umsatzeinbußen (Reisebüro, Rechtsanwaltskanzlei) meist nicht relevant, wohingegen etwa behördliche Maßnahmen (wie Betretungsverbote) wie im Fall des Solariums zu einer Mietzinsminderung führen können. In jedem Fall lohnt es sich, einen genaueren Blick auf den Sachverhalt zu werfen.
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