Bestimmungen zur Rücklage (§ 31 WEG 2002).

Eine weitere Neuerung des Wohnungseigentumsgesetz betrifft die Bildung einer gesetzlichen Mindestrücklage für zukünftige Aufwendungen. Diese Aufwendungen beziehen sich insbesondere auf die thermische Sanierung oder energietechnische Verbesserungen des Gebäudes. Schon die bisherige Gesetzeslage sah eine Bildung einer „angemessene Rücklage“ für etwaiige Aufwendungen vor. In der Praxis wurden von den dafür zuständigen Hausverwaltungen aber oft nur unzureichende Beträge eingehoben, zum Teil auch weil die Eigentümer die ausgaben minimieren wollten. Dies hatte zur Folge, dass die Eigentümergmeinschaften häufig nicht ausreichend auf größere Investitionen bzw. Erhaltungsmaßnahmen vorbereitet waren und diese deshalb scheiterten. Das neue Gesetz soll diesem Problem entgegenwirken. Denn wenn zukünftig genügend Investitionskapital bereits in der Rücklage vorhanden ist, wird es leichter fallen, Maßnahmen zur Erhaltung und Verbesserung der Liegenschaft zu beschließen.

Die gesetzliche monatliche Mindestdotierung der Rücklage berechnet sich ab 1. Juli 2022 aus der Nutzfläche des Gebäudes und dem Quadratmeterbetrag gemäß § 15a Abs 3 Z 4 MRG (Kategoriebetrag für Wohnungen der Ausstattungskategorie D). Dieser beträgt derzeit EUR 0,90/m2. Die kontkrete Mindestzuführung zur Rücklage beträgt daher EUR 0,90 pro m2 Nutzfläche pro Monat. Dieser Gesamtbetrag wird dann auf die einzelnen Wohnungseigentümer (nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile) aufgeteilt.

Im Rahmen der Verwaltungstätigkeit muss die praktische Umsetzung dieses Gesetzes jedoch flexibel bleiben. Jede Liegenschaft unterscheidet sich hinsichtlich ihres Alters, ihres Gebäudezustandes, bereits gebildeter Rücklagen und hinsichtlich ihrer Verbesserungsbedürftigkeit. Durch diese unterschiedlichen Gegebenheiten muss in Ausnahmefällen sowohl die Unterschreitung als auch die Überschreitung des Mindestbetrages möglich sein. Wenn erfoderliche Erhaltungsmaßnahmen bereits absehbar sind und bislang keine angemessene Rücklage gebildet wurde, wird es im Einzelfall durchaus nötig sein, einen deutlich höheren Beitrag einzuheben. Umgekehrt kann es zu einer Unterschreitung der gesetzlichen Mindestdotierung kommen, wenn z.B. das Gebäude ein Neubau ist oder sich nach Generalsanierug ohnehin in einem sehr guten Zustand befindet oder die Rücklage ohnehin schon ausreichend dotiert ist.

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