Hintergrund der Wohnungseigentumsgesetz-Novelle 2022 (WEG-Novelle 2022). 

Am 17. November 2021 wurde die lang geplante Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz im Ministerrat beschlossen. Hintergrund dieser Gesetzesänderung sind unter anderem auch international vorgegebene Klimaziele. Um diese zu erreichen, ist ein breites Spektrum an Handlungsanreizen und Regulierungsschritten erforderlich. Die wichtigsten Handlungsfelder sind der Verkehr und der Gebäudesektor. Bei beiden stehen der Ausstieg aus fossilen Brennstoffen und die generelle Verringerung des Energieverbrauchs im Mittelpunkt. Um den Umstieg auf elektronische Fahrzeuge voranzutreiben, müssen z.B. auch Ladestationen im unmittelbaren Wohnbereich geschaffen werden. Um hier dementsprechend Anreize zu schaffen, soll es ab Jänner 2022 zu Erleichterungen beim Einbau von E-Ladestationen, bei der Errichtung von Photovoltaikanlagen, bei thermischen Sanierungen von Gebäuden und bei Umbauten zugunsten der Barrierefreiheit geben. Die vier wesentlichsten Änderungen im Zuge der WEG-Novelle betreffen:

1. Voraussetzungen für das wirksame Zustandekommen von Beschlüssen (§ 24 WEG 2002).
2. Bestimmungen zur Rücklage (§ 31 WEG 2002)
3. Änderungsrecht des Wohnungseigentümers (§ 16 WEG 2002).
4. Pflichten des Verwalters (§ 20 WEG 2002)

Bislang war für das wirksame Zustandekommen eines Beschlusses die Zustimmung von so vielen Mit- bzw. Wohnungeigentümern erforderlich, die eine Mehrheit der Miteigentumsanteile repräsentieren. Also eine Mehrheit der Miteigentumsanteile an einer Liegenschaft (also 50% + 1, gemessen nach Anteilen). Demzufolge kam es bislang nur auf die Zustimmungsquote nach Miteigentumsanteilen an, unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer an der Abstimmung teilnehmen.

Über eine Veränderung bzw. Ergänzung dieser Regelung wurde schon lange diskutiert. Denn in der Praxis sind leider nur wenig Wohnungseigentümer an den Geschehnissen der Gemeinschaft interessiert. Entweder, weil sie nicht selbst in der Wohnung wohnen oder diese nur als Investitionsobjekt angeschafft wurde. Daraus resultiert eine sehr geringe Teilnahme an Abstimmungen und somit eine verminderte Umsetzungsrate der vorgeschlagenen Projekte (Alternativ: und somit eine Erschwernis bei Beschlusserfassungen).

Die Gesetzesänderung (§ 24 Abs. 4 WEG 2002), die die WEG-Novelle 2022 mit sich bringt, wird zum einen dieser „Beteiligungfaulheit“ an Abstimmungen entgegenwirken und zum anderen die Beschlusserfassung im Ganzen erheblich erleichtern.  Denn ab 1. Juli 2022 gilt: Für eine ordentliche Beschlusserfassung ist entweder die oben genannte Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder aber die Mehrheit von zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, ebenfalls berechnet nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, erforderlich. Allerdings muss bei dieser alternativen Abstimmungsvariante ein zweites Zustimmungserfordernis erfüllt werden. Diese Zweidrittelmehrheit der abgegebenen Stimmen muss gleichzeitig ein Drittel aller Miteigentumsanteile halten. Diese Regelung ermöglicht, dass selbst bei einer niedrigen Abstimmungsbeteiligung ein wirksamer Beschluss zustande kommen kann. Gleichzeitig wird durch das qualifizierte Mehrheitserfodernis (1/3 aller Miteigentumsanteile) verhindert, dass z.B. 10% der Anteile eine„passive Mehrheit“ der Miteigentümer überstimmen können. Es wird somit gewährleistet, dass ein Zustandekommen eines Beschlusses das Meinungsbild der Eigentümergeimeinschaft gut abbildet und dass nicht eine Mehrheit von schweigenden Eigentümern durch eine sehr kleine aktive Minderheit dominiert werden kann.

Diese (fast schon revolutionäre) Gesetzesänderung zur Erleichterung der Willensbildung wird erheblich dazu beitragen, dass geplante Projekte zur Modernisierung einer Wohnanlage schneller umgesetzt werden können. Und das kommt nicht nur der Umwelt zugute, sondern auch den Hausverwaltungen und Wohnungseigentümern.

In unserem nächsten Newsbeitrag widmen wir uns einer weiteren grundlegenden Änderung der WEG-Novelle 2022: Neuerungen beim Änderungsrecht des Wohnungseigentümers (§ 16 WEG).